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（来源：谭谈研究）
突然看到一条消息 ，没想到北京回龙观的房价跌得那么猛。
回龙观猛跌其实从去年上半年就开始了，直到8月份北京放开五环外限购前 ，跌了10% 。结果放开限购后 ，本来想着可以救一波，没想到反而引发踩踏跌得更狠了，短短2个月再跌10% 。
其实之前我就说过 ，放开限购类政策是没用的 ，大家现在缺的不是购房资格，而是购房的钱。真要刺激楼市 ，就发钱 ，比如降低贷款利率，甚至发消费券补贴楼市之类的 。
但我今天要说的重点不是这个 ，而是听说在回龙观今年大跌后 ，这里十几年的次新房租售比能够达到接近3%了 。
这是我没有想到的，我对上海楼市是最了解的 ，上海现在没有任何一个次新房租售比能够达到3%。
我对于楼市最终的预判 ，是一线城市租售比3%，二线城市租售比4% ，三线城市租售比5%。
为什么一线租售比是3%呢 ，两个原因：
第一，成熟市场的租售比应该比贷款利率高一点，考虑到之后房贷利率可能会继续降一点 ，所以一线的租售比达到3%比较合理 。而且现在的国债利率都能达到2% ，房子作为流动性更差并且会逐年老化贬值的资产，比国债利率高一点合情合理 。
第二 ，跟我们的邻居日本比 ，东京的租售比就是接近5%，考虑到他们的持有成本有一个点 ，我们扣下来就是接近四个点。然后再考虑到我们的房子绑定城市资源（主要是教育） ，所以3%也比较合理 。
那为什么二线加一个点，三线加两个点呢？
因为一般能级越低的城市 ，未来潜力和流动性都越差 ，所以需要更高的租售比去补偿 。如果我们去看其他国家的楼市，都是这个规律。如果大家炒股的话 ，也知道龙头的市盈率是更高的 ，这叫龙头溢价 。
如果北京的租售比能够到3%，那其他城市就不应该比这个数字高 。当然，回龙观的情况不具备普遍性 ，北京目前普遍的租售比还是1.9%。包括其他几个一线城市 ，也是这个水平 。
不过我看了其他几个城市，感觉有些城市的租售比不太合理呀 。
比如炒房专业户浙江 ，杭州和宁波目前的租售比分别是1.9%/2.0% ，这是不合理的（二线不应该跟一线城市一个水平），这两个城市之后跌幅肯定比一线大 ，尤其是宁波。
还有浙江的好邻居江苏 ，南京苏州的租售比分别是2.1%/2.1%，好一点 ，但也好不到哪去 ，跟一线差不多是不合理的 。
一些内陆的二线会好一些，好歹能比一线高0.5% 。
然后我发现一个大奇葩 ，厦门的租售比只有1.5%。北上深厦名不虚传 ，我只能说厦门的小伙伴自求多福吧，房子能卖就卖。
这里重点表扬一个城市乌鲁木齐，不是因为这个城市经济发展有多好 ，单纯是因为人家不炒房 ，房价低 。乌鲁木齐为什么最近房价那么抗跌，因为人家便宜 ，租售比高呀 。3.6%的租金回报率 ，这真是一点泡沫都没有，也是全国极少数房价能够不跌的城市了（还有个非常出名的例子就是香港 ，当然香港的租金回报率也能达到3%以上）。
最后再提一句 ，我之前说一线城市租售比3%，二线城市租售比4% ，三线城市租售比5% ，我相信全国没有几个城市能够达到（甚至我怀疑一个都没有），那是不是意味着之后所有房子都会跌呢？
也不一定 ，因为虽然一个城市整体达不到 ，但是内部是可能有楼盘能达到的 。比如北京整体租售比1.9%，但是回龙观不是有接近3%的楼盘吗？
第二就是，我上面提的租售比是跟成熟市场比 ，那什么叫做成熟市场呢？就是经济发展企稳 ，房租几乎没有太大变化的市场 。如果如果之后我们的租金能够重回上涨区间，那么达到比我提到的租售比高一点的水平也是合理的。但就目前的情况 ，我维持我的判断不变 。
最后提一句 ，上面大部分城市，近一年的跌幅都有1
